Czy wciąż warto kupować nieruchomości na Cyprze?

Przez lata wystarczyło powiedzieć „kupuję na Cyprze” i temat był zamknięty. Dziś to zdanie brzmi coraz bardziej jak połowa odpowiedzi. Która połowa? Ta ważniejsza dopiero przed nami.

Nie wszystko drożeje tak samo

Od 2020 roku średnie ceny nieruchomości na Cyprze wzrosły o około 27%. Brzmi imponująco — i jest, jeśli nie zagłębiać się w szczegóły. Problem polega na tym, że te wzrost rozkłada się bardzo nierównomiernie między regiony i typy nieruchomości.

W 2025 roku sprzedano około 11 000 apartamentów (wzrost o 9% rok do roku) i około 4900 domów jednorodzinnych (wzrost o 4%). Średnia cena apartamentu w skali całej wyspy wyniosła 248 000 euro (rok wcześniej: 240 000 euro). Średni dom kosztował 356 000 euro. To dane zagregowane — i właśnie dlatego mogą być mylące.

Bo za tymi liczbami kryją się bardzo różne dynamiki w zależności od lokalizacji.

Limassol, Larnaka, Pafos — trzy różne rynki

Limassol pozostaje bezsprzecznym centrum premium. Apartamenty w najatrakcyjniejszych lokalizacjach przy morzu i Marinie kosztują od 4 500 do nawet 8 000 euro za metr kwadratowy. Średnia dla całego dystryktu to około 3 500 euro/m² . Nowe apartamenty w Limassol podrożały rok do roku o ponad 12%, podczas gdy domy zanotowały wyraźny spadek wolumenu transakcji. Rentowność najmu apartamentów sięga tu 6% brutto rocznie — najwyżej na wyspie.

Larnaka to historia rynku, który dopiero rozgrzewa się do pełnej prędkości. W pierwszym kwartale 2025 roku zanotowała najszybszy kwartalny wzrost cen spośród wszystkich dystryktów — ceny apartamentów wzrosły o 5,6%, domów o 4,8%. Inwestorzy coraz chętniej kierują wzrok w stronę okolic Mariny w Larnace, gdzie ceny kształtują się w przedziale 2 000–3 200 euro/m² , a potencjał wzrostowy wciąż wydaje się niedoszacowany.

Pafos przez lata był liderem wzrostów. W 2024 roku zanotował najwyższą dynamikę cen na wyspie — 11,8% rok do roku. Dziś tempo nieco wyhamowuje, ale wciąż przyciąga zarówno inwestorów krótkoterminowych, jak i kupujących z myślą o rezydencji lub emeryturze.

Jest jeszcze oczywiście stolica Nikozja. To zupełnie inny świat. Wzrosty cen są tu najniższe — 0,7–2,7% rok do roku w zależności od źródła. Rynek działa według lokalnych reguł i nie przyciąga uwagi inwestorów zagranicznych w takim stopniu jak strefy nadmorskie.

Apartament czy dom? Pytanie, które wraca

Przez kilka lat odpowiedź była oczywista: apartament, bo prościej z wynajmem i utrzymaniem. Dziś sytuacja jest bardziej złożona.

W 2025 roku, po raz pierwszy od 2008 roku, wzrost cen domów jednorodzinnych (5,6% kwartalnie w skali kraju) wyprzedził wzrost cen apartamentów (3,5%). To sygnał, który warto odczytać w szerszym kontekście.

Domy, szczególnie te z większymi działkami w pobliżu morza lub głównych centrów, zaczynają być traktowane inaczej niż dotychczas. Coraz więcej kupujących — zwłaszcza spoza Unii Europejskiej — patrzy na działkę nie tylko jako ogródek, ale jako zasób, który można w przyszłości rozwijać: dobudować, podzielić, spieniężyć. Ograniczona podaż atrakcyjnych gruntów przy liniach brzegowych sprawia, że ten trend będzie się nasilać.

Wynajem krótkoterminowy zmienia projektowanie

Jednym z wyraźniejszych procesów strukturalnych jest to, jak rynek najmu krótkoterminowego zaczął wpływać na to, co w ogóle jest budowane.

Deweloperzy coraz częściej projektują inwestycje z myślą o inwestorach szukających gotowego produktu do wynajmu — układy mieszkań, wyposażenie, lokalizacja, a nawet obsługa property management są optymalizowane pod platformy typu Airbnb. To zmiana jakościowa: kupujący nie musi być obecny, żeby zarabiać.

Rentowność najmu w Limassol kształtuje się na poziomie 5,78% brutto dla apartamentów. W Nikozji to 5%, w Larnace i Pafos po 4%. Dla porównania: podobne nieruchomości w południowej Hiszpanii czy portugalskim Algarve kosztują dwukrotnie więcej przy zbliżonych stopach zwrotu.

Co z cenami w 2026?

Od stycznia 2025 do stycznia 2026 ceny wzrosły o około 2,5% — wyraźnie wolniej niż w poprzednich latach. Eksperci mówią o „normalizacji”: rynek przechodzi z fazy dynamicznego odbicia w fazę stabilnego, przewidywalnego wzrostu.

To dobra informacja dla kupujących, którzy przez ostatnie lata czuli presję zakupową. Dziś mają więcej czasu na decyzję i więcej przestrzeni do negocjacji — przynajmniej poza segmentem premium.

W 2026 roku analitycy spodziewają się kontynuacji kilku trendów:

• dalszego wzrostu cen i stawek najmu w nowych, energooszczędnych budynkach,

• stabilizacji (nie spadku) cen w Limassol przy utrzymaniu wysokiego progu wejścia,

• umocnienia pozycji Larnaki jako najszybciej rosnącego rynku na wyspie,

• rosnącego znaczenia potencjału inwestycyjnego działek przy wycenie nieruchomości z rynku wtórnego.

Co to oznacza dla polskiego kupującego?

Polacy coraz chętniej patrzą na Cypr nie tylko przez pryzmat wakacji, ale jako na realną opcję inwestycyjną lub relokacyjną. Warto wejść w ten rynek ze świadomością, że proste hasło „nieruchomości na Cyprze drożeją” przestało być wystarczającym drogowskazem.

Dziś liczy się: konkretna lokalizacja, typ nieruchomości, potencjał najmu i to, co kryje się za samym budynkiem — czyli działka i możliwości, które ze sobą niesie.

Cypr nadal jest jednym z najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości w całym basenie Morza Śródziemnego. Ale w 2026 roku nagradza tych, którzy wybierają świadomie — nie po prostu tych, którzy wybierają.

Masz pytania o konkretną lokalizację lub typ inwestycji na Cyprze? Napisz do nas —pomagamy Polakom odnaleźć się na cypryjskim rynku nieruchomości.