Kupować nieruchomości na Cyprze czy nie kupować?

Liczby, które wszyscy powtórzą

Według analizy Landbank Analytics w pierwszej połowie 2026 roku na Cyprze sprzedano 3 594 nowe mieszkania i domy o łącznej wartości 1,15 mld euro. W samym dystrykcie Pafos zawarto 497 transakcji na rynku pierwotnym, wartych razem 258,2 mln euro. Średnia wartość jednej transakcji wyniosła 519 493 euro, a mediana 360 000 euro. To najwyższa mediana spośród wszystkich pięciu dystryktów wyspy.

Nagłówek pisze się sam: Pafos ma najdroższe nowe nieruchomości na Cyprze. Większość portali na tym poprzestanie. Proponuję zrobić jeszcze jeden krok.

Rozbij dane na części, a obraz się zmieni

Po rozdzieleniu transakcji na typy nieruchomości mediana dla nowych mieszkań w dystrykcie Pafos wynosi 302 500 euro, a dla domów 570 000 euro. Ta druga liczba to najwyższa mediana dla nowych domów na całej wyspie.

A teraz porównanie, którego zwykle nikt nie robi. W Limassol, które w potocznej opinii uchodzi za „najdroższe miasto Cypru”, mediana nowego mieszkania w tym samym okresie wyniosła 297 600 euro, a domu 390 000 euro. Różnica w mieszkaniach to niecałe pięć tysięcy euro, czyli praktycznie remis. Różnica w domach to 180 tysięcy euro, i to Pafos jest po droższej stronie.

Co z tego wynika? Tytuł „najdroższego dystryktu” Pafos zawdzięcza przede wszystkim domom. Jeśli szukasz nowego mieszkania, zapłacisz tu mniej więcej tyle samo, co w Limassol: dużo, ale nie wyjątkowo dużo. Jeśli szukasz nowego domu, owszem, w Pafos zapłacisz najwięcej w kraju.

Jedna transakcja za 13 milionów i to, co naprawdę podbija średnią

W danych dla Pafos jest transakcja za 13 milionów euro. Jedna. Kusi, żeby to ją obarczyć winą za wysoką średnią, ale policzmy uczciwie. Bez niej średnia z pozostałych 496 transakcji wyniosłaby około 494 tysięcy euro. Ta jedna sprzedaż podniosła więc średnią o mniej więcej 25 tysięcy euro. Sporo, ale nie dramatycznie.

Prawdziwy powód, dla którego średnia w Pafos tak mocno odjeżdża od mediany, jest inny: według tej samej analizy mniej więcej co piąty nowy dom sprzedany w dystrykcie kosztował ponad milion euro. Kiedy segment premium jest tak szeroki, średnia przestaje opisywać typowego kupującego. Dlatego mediana mówi więcej niż średnia, a obie mówią mniej, niż się wydaje.

Właściwe pytanie: co, gdzie, od kogo i na jakich warunkach

Dwa bardzo podobne mieszkania oddalone od siebie o kilka kilometrów potrafią różnić się ceną o kilkadziesiąt tysięcy euro, a do tego terminem, w którym realnie dostaniesz title deed.

Przykład? Peyia była w pierwszym półroczu najaktywniejszym rynkiem nowych domów w dystrykcie: 51 transakcji z medianą około 790 tysięcy euro. Dla porównania mediana dla domów w całym dystrykcie Pafos to 570 tysięcy. Kwadrans samochodem do centrum Pafos, dwa kwadranse autobusem. Ten sam dystrykt, zupełnie inny świat cenowy.

Założę się, że jeśli choćby z ciekawości podglądasz cypryjski rynek i marzysz o swoim domu na wyspie, algorytm podsyła Ci dziesiątki reklam, na których wszystko wygląda tak samo bajecznie: basen, palmy, zieleń, słońce i błękit nieba. Tyle że na połowie tych działek nikt jeszcze nie wbił łopaty. Wizualizacja to kilka dni pracy grafika. Pozwolenie na budowę, finansowanie projektu i title deed to zupełnie inna historia.

Potem przylatujesz, oglądasz i dopiero na miejscu widzisz, że za te same pieniądze możesz mieć coś mniejszego z widokiem albo coś większego dwadzieścia minut dalej, i to z title deed szybciej niż za pięć lat.

Przykład z samego serca Kato Pafos: Harbour

Żeby nie zostać przy samej statystyce, pokażę Ci konkretny projekt, który dobrze ilustruje, o czym piszę.

„Harbour” to nowa, kameralna inwestycja mieszkaniowa w samym sercu Kato Pafos, czyli portowej i najbardziej tętniącej życiem części miasta. Do portu i nadmorskiej promenady jest stąd około 400 metrów, do zamku w Pafos mniej więcej kilometr. Dookoła restauracje, kawiarnie, sklepy i cała codzienna infrastruktura, więc samochód staje się tu opcją, a nie koniecznością.

Projekt obejmuje 21 lokali mieszkalnych i 2 lokale usługowe. Wybór jest szeroki: od kawalerek, przez mieszkania z jedną i dwiema sypialniami, po apartamenty z trzema sypialniami. Na dachu zaplanowano wspólny basen z niczym nieprzesłoniętym widokiem w stronę morza. W ofercie na sprzedaż zostało już tylko 7 mieszkań…

Brzmi jak kolejna reklama z basenem i błękitnym niebem? Trochę tak. Różnica polega na tym, że tutaj najważniejszy argument nie jest na wizualizacji, tylko na mapie.

Dlaczego takie projekty są rozchwytywane mimo szybko zmieniających się cen

Rynek pierwotny na Cyprze wyraźnie wyhamował w drugim kwartale 2026 roku: liczba transakcji na całej wyspie spadła o 42%, a średnia cena o 8%. A jednak w Pafos mediana ceny nowego domu wzrosła w tym samym kwartale o prawie 22%. Ceny potrafią się tu zmieniać szybciej, niż ktoś zdąży zarezerwować lot na oględziny.

W takim otoczeniu projekty pokroju Harbour mają przewagę, której nie da się zbudować nigdzie indziej: turysta w Kato Pafos wszędzie chodzi pieszo. Do portu, na kolację, na promenadę, do zamku, do parku archeologicznego. W najmie krótkoterminowym to właśnie ta cecha decyduje o obłożeniu i o stawce za noc. Dlatego mieszkania w takich miejscach, szczególnie kawalerki i lokale z jedną sypialnią, są bardzo poszukiwane przez inwestorów, którzy myślą o wynajmie turystom.

Jest też drugi argument, często pomijany. Sezon turystyczny na Cyprze trwa realnie około siedmiu miesięcy, od kwietnia do października, i przypada na niego mniej więcej 85% wszystkich noclegów w roku. Lokalizacja, do której gość dochodzi pieszo z każdego ważnego miejsca, pracuje przez cały ten okres, a nie tylko w lipcu i sierpniu.

Zanim wyciągniesz kalkulator

Uczciwość wymaga, żebym dopowiedział resztę, bo dobra lokalizacja to warunek konieczny udanego najmu krótkoterminowego, ale nie wystarczający.

Pierwsza sprawa to VAT. Obniżona stawka 5% dotyczy zakupu nowej nieruchomości jako własnego głównego miejsca zamieszkania i tylko przy spełnieniu konkretnych warunków. Kupując mieszkanie pod wynajem, licz się ze stawką 19%. W moich wyliczeniach dla najtańszego, dostępnego jeszcze mieszkania w „Harbour” za 390 tysięcy euro netto, realny kapitał do wyłożenia urośnie w ten sposób do około 464 tysięcy.

Druga sprawa to sama rentowność. Przy medianowych parametrach, czyli przeciętnej stawce za noc i przeciętnym obłożeniu, najem krótkoterminowy z mieszkania kupionego na rynku pierwotnym w Pafos daje w moich wyliczeniach około 2,7% netto rocznie od całego wyłożonego kapitału. To mniej niż niejedna lokata. Lokalizacje takie jak Kato Pafos, gdzie turysta ma wszystko w zasięgu spaceru, należą do nielicznych miejsc, w których wynik ma realną szansę wyraźnie odjechać od mediany w górę. Żeby to sprawdzić, trzeba jednak liczyć na konkretnych liczbach, a nie na zdjęciach z drona.

Po trzecie „od kogo i na jakich warunkach”. Przy każdym projekcie, który dopiero powstaje, sprawdzam dewelopera w cypryjskim rejestrze spółek, stan prawny działki i obciążenia w Land Registry, pozwolenie na budowę, sposób zabezpieczenia wpłacanych transz oraz realny, a nie marketingowy, termin wydania title deed. Kameralny projekt w świetnej lokalizacji nie zwalnia z żadnego z tych kroków.

Kupować czy nie kupować?

Wracam do pytania z początku. Uczciwa odpowiedź brzmi: to zależy. Tyle że nie od tego, czy Pafos jest „drogie”, tylko od tego, co dokładnie kupujesz, gdzie, od kogo i na jakich warunkach. Mediana dla dystryktu nie powie Ci, czy konkretne mieszkanie 400 metrów od portu ma sens jako inwestycja pod wynajem. Powie Ci to dopiero rachunek zrobiony na jego cenie, jego opłatach wspólnych i realnym obłożeniu w tej konkretnej okolicy.

Jeśli „Harbour” Cię zainteresował albo masz na oku zupełnie inną lokalizację czy dewelopera, napisz do mnie. Prześlę aktualne informacje o dostępnych lokalach i pomogę sprawdzić, czy liczby bronią się bez wizualizacji. Odpowiadam osobiście i bez zobowiązań.

O tym, jak się żyje na Cyprze i co warto zobaczyć znajdziesz na blogu cypryjskidom.pl.

Źródła danych: Landbank Analytics, analiza sprzedaży nowych nieruchomości mieszkalnych na Cyprze w I połowie 2026 r. (za: Cyprus Mail, InBusinessNews/CBN, FastForward). Wyliczenia rentowności najmu: opracowanie własne cypryjskiprojekt pl, maj 2026, kalkulacja na medianie rynkowej. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej, prawnej ani podatkowej.