VAT 5% na nowe mieszkanie na Cyprze – kto naprawdę może z niego skorzystać

Na Cyprze nowe mieszkanie można kupić z VAT 5% zamiast 19%. Przy mieszkaniu za 330 tys. euro to nawet 46 tys. euro mniej, czyli mniej więcej cena nowego samochodu. Ulga ma jednak jeden twardy warunek. Mieszkanie musi być Twoim głównym domem, w którym naprawdę żyjesz, na Cyprze.

W tym tekście wyjaśniam prostym językiem, kto może skorzystać z ulgi, ile da się zaoszczędzić, co grozi za nieuczciwy wniosek i co zmieniło się 1 września 2026 roku. Stan prawny: październik 2026.

Kto może dostać 5% VAT

Narodowość nie ma znaczenia. Polak może skorzystać z ulgi tak samo jak Cypryjczyk. Musisz być osobą prywatną (nie firmą) i mieć co najmniej 18 lat. Kupujesz nowe mieszkanie lub dom od dewelopera albo budujesz własny dom. Nie możesz mieć na Cyprze innego mieszkania kupionego z obniżonym VAT. Małżeństwo może mieć tylko jedno takie mieszkanie.

Najważniejszy warunek jest jeden. Cypryjska ustawa o VAT mówi, że kupujesz mieszkanie, żeby było Twoim „głównym i stałym miejscem zamieszkania w Republice”. Po ludzku: to tu toczy się Twoje życie. Tu śpisz, tu płacisz rachunki, tu wracasz po pracy.

Urząd skarbowy nie wierzy na słowo. W ciągu 12 miesięcy od odbioru kluczy musisz dosłać dowody, że naprawdę tam mieszkasz. Najczęściej są to rachunki za prąd, wodę i telefon na Twoje nazwisko oraz podatki gminne. Urząd może też sprawdzić w elektrowni, ile prądu faktycznie zużywasz. Puste mieszkanie widać w licznikach.

Czego nie potrzebujesz w chwili składania wniosku? Nie musisz być cypryjskim rezydentem podatkowym ani mieć karty pobytu. Potrzebujesz za to cypryjskiego numeru podatkowego (TIC), bo bez niego nie złożysz wniosku. Od siebie dodam jedno. Obywatel UE, który mieszka na Cyprze dłużej niż 3 miesiące, i tak musi zarejestrować pobyt (Yellow Slip, formularz MEU1). Ustawa o VAT tego wprost nie wymaga, ale bez Yellow Slipa trudno uwierzyć, że Cypr jest Twoim głównym domem.

Mieszkanie wakacyjne

Jeśli mieszkasz na stałe w Polsce, a na Cyprze chcesz mieć apartament na wakacje, płacisz 19% VAT. Nie pomoże to, że jesteś obywatelem UE. Nie pomoże to, że nie będziesz wynajmować. Nie pomoże to, że korzystasz z niego tylko Ty i rodzina. Mieszkanie wakacyjne nie jest głównym miejscem zamieszkania, więc ulga Ci się nie należy.

Co, jeśli ktoś mimo to weźmie 5%? Przepis jest tu surowy. Osoba, która od początku nie miała prawa do ulgi, oddaje całą różnicę, a nie część. Przy mieszkaniu za 350 tys. euro to 49 tys. euro do zapłaty.

Ile można zaoszczędzić

Od czerwca 2023 roku stawka 5% obejmuje pierwsze 130 m² powierzchni i pierwsze 350 tys. euro ceny. Reszta ceny jest liczona po 19%. Maksymalna oszczędność to 14 punktów procentowych od 350 tys. euro, czyli 49 tys. euro. Więcej się nie da.

Są też dwie granice, których nie wolno przekroczyć. Cała powierzchnia nie może mieć więcej niż 190 m², a cena nie może być wyższa niż 475 tys. euro. Przekroczysz choć jedną z nich, nawet o metr albo o euro, i płacisz 19% od całej ceny. Bez żadnej ulgi.

Kilka przykładów. Mieszkanie 75 m² za 280 tys. euro: cały VAT wynosi 5%, czyli 14 tys. euro zamiast 53,2 tys. Oszczędzasz 39,2 tys. euro. Mieszkanie 105 m² za 390 tys. euro: płacisz 5% od 350 tys. (17,5 tys.) i 19% od pozostałych 40 tys. (7,6 tys.). Razem 25,1 tys. euro zamiast 74,1 tys., czyli 49 tys. oszczędności.

Mieszkanie 150 m² za 330 tys. euro: tu liczy się metraż. Stawka 5% obejmuje 130/150 ceny, czyli 286 tys. euro, a pozostałe 44 tys. idzie po 19%. VAT wynosi 22,7 tys. euro zamiast 62,7 tys. Oszczędzasz około 40 tys. euro. Dlatego 46 tys. oszczędności przy cenie 330 tys., o których pisałem na początku, dotyczy tylko mieszkania do 130 m².

Dom za 480 tys. euro albo o powierzchni 195 m² nie dostaje ulgi wcale. Wyjątki opisuję niżej.

Uwaga na metraż z broszury

Decyduje tak zwana powierzchnia zabudowy z rysunków złożonych do pozwolenia na budowę. Metraż z broszury często zawiera tarasy i werandy, które do tej powierzchni zwykle się nie wliczają albo wliczają tylko częściowo. Różnica kilku metrów może Cię wykluczyć z ulgi albo ją zmniejszyć. Poproś o zaświadczenie architekta o powierzchni zabudowy.

Wyjątki dla dużych rodzin i osób z niepełnosprawnością

Rodzina z czworgiem lub więcej dzieci dostaje 15 m² więcej za każde dziecko powyżej trzeciego. Limity ceny się nie zmieniają. Osoba z niepełnosprawnością płaci 5% od pierwszych 190 m², bez względu na całą powierzchnię domu. Limity ceny obowiązują również ją. Szczegóły warto omówić z prawnikiem.

Jak złożyć wniosek

Wniosek o 5% VAT to oświadczenie (Responsible Declaration), które składa się tylko przez internet, w systemie Tax For All. Wersji papierowej urząd nie przyjmuje od maja 2024 roku. Zwykle robi to Twój prawnik, choć nie jest to obowiązkowe.

Termin jest ważny. Przy zakupie gotowego mieszkania wniosek składasz przed odbiorem kluczy. Przy budowie własnego domu możesz go złożyć na dowolnym etapie. Od 2024 roku urząd może przyjąć wniosek do 12 miesięcy po odbiorze kluczy, ale tylko z ważnego powodu, na przykład choroby albo pobytu za granicą. Nie warto na to liczyć.

Do wniosku dołączasz umowę kupna, rysunki z obliczeniem powierzchni, kopię wniosku o pozwolenie na budowę i oświadczenie wykonawcy o licencji. Potem, w ciągu 12 miesięcy od odbioru kluczy, dosyłasz dowody, że mieszkasz w lokalu. Po zatwierdzeniu dostajesz zaświadczenie. Przekazujesz je deweloperowi i dopiero wtedy może on naliczyć 5%.

Dziesięć lat zobowiązania

Ulga nie jest prezentem na zawsze. Przez 10 lat mieszkanie musi pozostać Twoim głównym domem. Jeśli wcześniej przestaniesz w nim mieszkać, bo je sprzedasz, wynajmiesz albo się wyprowadzisz, masz 30 dni na zawiadomienie urzędu skarbowego. Potem oddajesz część ulgi.

Zwrot liczy się proporcjonalnie do miesięcy, które zostały do końca 10 lat. Stawki VAT bierze się z dnia zakupu. Przykład: ulga dała Ci 49 tys. euro. Wyprowadzasz się po 4 latach, więc zostaje 72 ze 120 miesięcy. Oddajesz 29,4 tys. euro. Po 7 latach oddałbyś 14,7 tys., a po 10 latach nic.

To dotyczy osoby, która naprawdę zamieszkała, a potem zmieniła plany. Kto nigdy nie mieszkał w lokalu, na przykład kupił go na wakacje, oddaje całą różnicę, a nie część.

Zwrot nie obowiązuje w dwóch sytuacjach: gdy właściciel umrze albo gdy przekaże mieszkanie dorosłemu dziecku, które samo spełnia warunki ulgi. Chcesz przed upływem 10 lat kupić kolejne mieszkanie z ulgą? Najpierw musisz rozliczyć zwrot za poprzednie.

Wynajem, także sezonowy

Wynajem przed upływem 10 lat oznacza, że mieszkanie przestaje być Twoim domem. Dotyczy to także wynajmu na lato przez Airbnb czy Booking, gdy wyjeżdżasz do Polski. Jeśli planujesz wynajem, licz od razu VAT 19% albo rozejrzyj się na rynku wtórnym.

Urząd naprawdę sprawdza

To nie są martwe przepisy. Według dziennika Politis (lipiec 2025) urząd skarbowy w ciągu trzech lat przeprowadził ponad 5000 wizyt w mieszkaniach i odzyskał ponad 50 mln euro VAT. Latem kontrolerzy odwiedzają miejscowości nadmorskie, bo szukają lokali z ulgą wynajmowanych turystom. Kto sam zgłosi się do urzędu, może spłacić dług nawet w 12 ratach.

Co zmieniło się 1 września 2026

Limity 130 m² i 350 tys. euro zostały bez zmian. Zmieniła się odpowiedź na inne pytanie: które mieszkanie jest „nowe”, czyli z VAT, a które „używane”, czyli bez VAT. Wprowadziły to dwa rozporządzenia, R.A.A. 102/2026 i 103/2026, opublikowane 27 lutego 2026 roku.

Wcześniej liczył się głównie czas. Budynek był „nowy” przez 5 lat od ukończenia, chyba że ktoś niepowiązany ze sprzedawcą używał go co najmniej przez 24 miesiące. Teraz liczy się to, czy budynek był już „zasiedlony”. Zasiedlenie oznacza regularne użytkowanie przez co najmniej 18 miesięcy: przez właściciela, na własne potrzeby albo pod wynajem.

Co to znaczy w praktyce? Mieszkanie, które latami stoi puste u dewelopera, nadal jest nowe i ma VAT. Możesz więc dostać na nie 5%, jeśli spełniasz warunki. Mieszkanie regularnie wynajmowane przez co najmniej 18 miesięcy przy kolejnej sprzedaży zwykle jest już bez VAT. Wtedy płacisz opłaty w Land Registry.

Uwaga na pułapkę. „Rynek wtórny” nie zawsze oznacza brak VAT. Jeśli inwestor kupił mieszkanie na etapie budowy i odsprzedaje je, zanim ktokolwiek w nim regularnie mieszkał, to nadal jest to sprzedaż z VAT. Zapytaj sprzedawcę, od kiedy i jak lokal był używany.

Zmieniły się też zasady przy remontach. Obniżony VAT 5% na usługi remontowe przysługuje, gdy od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 3 lata.

Stare zasady 200 m² – tylko do końca 2026 i nie dla każdego

Przed 2023 rokiem 5% obejmowało pierwsze 200 m² i nie było limitu ceny. Te stare zasady dotyczą jeszcze projektów, w których wniosek o pozwolenie urbanistyczne złożono lub pozwolenie wydano do 31 października 2023 roku. Termin na złożenie oświadczenia minął jednak 15 czerwca 2026 roku.

Ustawa 109(I)/2026, opublikowana 24 kwietnia 2026 roku, przedłużyła ten termin do 31 grudnia 2026. Dotyczy to tylko projektów, w których pozwolenie na budowę wydano po 1 stycznia 2025 roku albo nie zostanie wydane do końca 2026 roku z powodu opóźnień w urzędach. Jeśli pozwolenia jeszcze nie ma, do oświadczenia dołącza się wniosek o nie. Przy pozwoleniu wydanym do końca 2024 roku na stare zasady jest już za późno.

Jeśli ktoś mówi Ci „jeszcze łapiesz się na 200 m²”, poproś o daty obu pozwoleń na piśmie.

Pozostałe koszty zakupu

Przy nowym mieszkaniu z VAT nie płacisz opłat za przeniesienie własności w Land Registry. Wyjątek: jeśli urząd uzna, że cena w umowie jest niższa od rynkowej, może pobrać opłatę od różnicy. Opłaty skarbowej (stamp duty) od umowy już nie ma, bo zniesiono ją od 1 stycznia 2026 roku.

Na Cyprze nie ma notariusza. Twoje interesy chroni niezależny prawnik, niezwiązany z deweloperem ani z agentem. To on składa umowę kupna w Land Registry. Trzeba to zrobić w ciągu 6 miesięcy od podpisania, bo tylko wtedy umowa chroni Cię przed sprzedażą lokalu komuś innemu albo obciążeniem go długiem.

Na rynku wtórnym, gdzie nie ma VAT, płacisz opłatę za przeniesienie własności. Skala jest progresywna: 3% do 85 tys. euro, 5% od kolejnych 85 tys. i 8% od nadwyżki. Gdy sprzedaż nie podlega VAT, opłata jest obniżona o połowę. Przy mieszkaniu za 300 tys. euro to około 8,6 tys. euro. Dla porównania VAT 5% wyniósłby 15 tys., a VAT 19% aż 57 tys. euro. Dla osoby szukającej mieszkania na wakacje to często najtańsza droga.

Zanim podpiszesz umowę

Zadaj deweloperowi pięć pytań i poproś o odpowiedzi na piśmie. Po pierwsze: czy cena zawiera VAT, a jeśli tak, to jaki? Po drugie: jaka jest powierzchnia zabudowy według zaświadczenia architekta? Po trzecie: jakie są daty pozwolenia urbanistycznego i pozwolenia na budowę? Po czwarte: czy ktoś już używał tego lokalu, a jeśli tak, to jak długo? Po piąte: kto zapłaci różnicę między 5% a 19%, jeśli urząd odrzuci wniosek?

Odpowiedź na ostatnie pytanie powinna znaleźć się w umowie. Twój prawnik musi to sprawdzić.

Najczęstsze pytania

Czy jako Polak mogę skorzystać z 5% VAT?

Tak. Warunek jest jeden: przeprowadzasz się na Cypr i to mieszkanie staje się Twoim głównym domem na co najmniej 10 lat. Wniosek musisz złożyć przed odbiorem kluczy.

Mieszkam w Polsce i kupuję apartament tylko na wakacje, bez wynajmu. Dostanę 5%?

Nie. Mieszkanie wakacyjne nie jest głównym miejscem zamieszkania, nawet jeśli korzystasz z niego tylko Ty i rodzina. Na nowe mieszkanie płacisz 19% VAT. Na rynku wtórnym zwykle nie ma VAT, tylko niższa opłata w Land Registry.

Czy muszę być cypryjskim rezydentem podatkowym?

Nie. To osobne sprawy. Pamiętaj jednak, że jeśli naprawdę mieszkasz na Cyprze, zwykle stajesz się tu rezydentem podatkowym. Jeśli w Polsce dalej rozliczasz się jako rezydent, a jednocześnie deklarujesz Cypr jako główny dom, te dwie rzeczy sobie przeczą. Urząd może wtedy zakwestionować ulgę. Porozmawiaj z doradcą podatkowym.

Czy mogę wynajmować mieszkanie latem, gdy wyjeżdżam do Polski?

Nie. Wynajem przed upływem 10 lat oznacza zwrot części ulgi. Urząd celowo sprawdza lokale wystawione na Airbnb i Booking.

Czy reforma z września 2026 obniżyła limity?

Nie. Limity z 2023 roku zostały bez zmian. Zmieniło się to, które mieszkanie uznaje się za nowe.

Mieszkanie kosztuje 480 tys. euro. Czy dostanę 5% chociaż na część ceny?

Nie. Powyżej 475 tys. euro albo 190 m² płacisz 19% od całości. Wyjątki dotyczą tylko powierzchni dla dużych rodzin i osób z niepełnosprawnością.

Czy mieszkanie z rynku wtórnego zawsze jest bez VAT?

To zależy. Od 1 września 2026 bez VAT jest lokal, który był regularnie używany przez co najmniej 18 miesięcy. Odsprzedaż mieszkania, w którym nikt jeszcze nie mieszkał, nadal podlega VAT.

Wziąłem 5%, ale tam nie mieszkam. Co teraz?

To zależy od Twojej sytuacji, ale nie czekaj na kontrolę. Urząd zachęca do samodzielnego zgłoszenia przez Tax For All lub w biurze okręgowym. Dług można wtedy rozłożyć na raty, zwykle do 12. Zrób to razem z prawnikiem.

W skrócie

Stawka 5% to realna oszczędność, nawet do 49 tys. euro. Należy się jednak tylko temu, kto naprawdę przenosi swoje życie na Cypr na co najmniej dekadę. Jeśli kupujesz dom, w którym zamieszkasz, korzystaj z ulgi. Jeśli kupujesz mieszkanie na wakacje albo pod wynajem, licz od 19% albo spójrz na rynek wtórny.

Artykuł ma charakter informacyjny. Nie jest poradą prawną ani podatkową. Stan prawny na październik 2026 roku. Przed zakupem skonsultuj swoją sytuację z niezależnym cypryjskim prawnikiem, a sprawy podatkowe w Polsce z doradcą podatkowym.

O tym, jak się żyje na Cyprze i co warto zobaczyć znajdziesz na blogu cypryjskidom.pl.

Źródła:

Ustawa o VAT 95(I)/2000, Piąty Załącznik (cylaw.org) · R.A.A. 103/2026 (gov.cy) · PwC Cyprus, okólnik VAT 11/2023 · KPMG Cyprus, Alert 16/2026 · Politis, kontrole urzędu skarbowego (lipiec 2025) · Karitzis Legal, TIC i wniosek o 5% · GK Law Firm, VAT na nieruchomości 2026 · Cyprus Property News, reformy 2026