Ile naprawdę zarobisz na cypryjskiej nieruchomości? Analiza ROI 2026

Zacznijmy od kosztów wejścia

Cena nieruchomości to nie wszystko. Na rynku wtórnym do 300 000 euro dochodzi opłata transferowa (8600 euro jeśli jeden kupujący i 5800 euro przy kupnie przez dwie osoby – więcej na temat sposobu liczenia Transfer Fee), koszty prawnika i inne opłaty – załóżmy, że łącznie wyłożysz około 308 600 euro. Na rynku pierwotnym sprawa wygląda inaczej: nie płacisz opłaty transferowej, ale za to deweloper dolicza VAT w wysokości 19%, co oznacza dodatkowe 57 000 euro. Przy zakupie na wynajem nie obowiązuje 5-cio procentowy VAT) Całkowity koszt wejścia rośnie więc do 365 600 euro. Ta różnica – 65600 euro – to kapitał, który nigdy nie wróci.

Najem długoterminowy – stabilnie, ale skromnie

Jeśli myślisz o klasycznym wynajmie długoterminowym, najlepiej wypadnie Limassol. Przy rocznym przychodzie z najmu na poziomie 18 000 euro i po odliczeniu wszystkich kosztów (zarządzanie, podatki, pustostany, utrzymanie) zostaje ci ok. 12 600 euro netto rocznie. To yield netto na poziomie 3,98% od kapitału wtórnego i 3,47% od pierwotnego. Nikozja daje nieco mniej – ok. 3,32% i 2,90%. Pafos i Larnaka są jeszcze skromniejsze – około 2,65% i 2,32% odpowiednio dla rynku wtórnego i pierwotnego.

Najem krótkoterminowy – wyższe zyski, ale i wyższe ryzyko

Wynajem na doby może dać więcej, ale tylko w odpowiednich lokalizacjach. W Pafos i Larnace najem krótkoterminowy bije długoterminowy – w Pafos yield netto wynosi 3,08% (wtórny) wobec 2,65% z najmu długoterminowego. W Limassol i Nikozji jest odwrotnie – tam lokatorzy na umowę roczną dają lepszy zwrot.

Absolutne topowe lokalizacje to Kato Paphos, Coral Bay i Mackenzie w Larnace. Przy bardzo dobrej lokalizacji, obłożeniu sięgającym 85% i stawce za dobę w okolicach 140–200 euro yield netto może sięgnąć nawet 5,5–6% – ale to już scenariusz premium, nie mediana.

Co się bardziej opłaca – rynek wtórny czy pierwotny?

Odpowiedź jest prosta: rynek wtórny daje wyższy yield, bo koszt wejścia jest niższy. Różnica to 0,4–0,5 punktu procentowego – pozornie niewiele, ale na 300 000 euro robi to realną różnicę rok do roku.

Rynek pierwotny ma jednak swoje zalety: czysty stan prawny, gwarancje deweloperskie sięgające 10 lat, brak kosztów remontu przez pierwsze lata i zwykle szybsze znalezienie najemcy. Warto też pamiętać, że nowe inwestycje w dobrych lokalizacjach mogą rosnąć szybciej na wartości – nawet 5–8% rocznie wobec 3–5% na rynku wtórnym.

Najgorszy możliwy scenariusz

To zakup nowego mieszkania z rynku pierwotnego z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy w przeciętnej lokalizacji. Całkowity koszt 361 500 euro przy yield netto 1,9–2,8% oznacza, że zarabiasz mniej niż na zwykłej lokacie bankowej.

Czego kalkulacje nie uwzględniają

Warto pamiętać, że wzrost wartości nieruchomości – choć realny – to zysk, który zobaczysz dopiero przy sprzedaży. A wtedy zapłacisz podatek od zysków kapitałowych w wysokości 20% (przed ulgami). Najem krótkoterminowy to też nie jest pasywny dochód – to prawdziwy biznes wymagający czasu lub agencji zarządzającej, która weźmie 15–20% przychodu. Do tego zmieniające się regulacje, kary za naruszenia i zerowy przychód w niskim sezonie. Pamiętajmy też o daninach z wynajmu (VAT, PIT, składka na system zdrowotny...).

Podsumowanie

Cypr pozostaje atrakcyjnym rynkiem – szczególnie Limassol przy najmie długoterminowym i Pafos/Larnaka przy krótkoterminowym. Kluczowe są jednak trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Oraz to, żeby nie przepłacać na wejściu.

Jeśli chcesz wyślemy Ci powyższe informacje w formie prostych i przejrzystych analiz mieszczących się na dwóch stronach A4.

Dane źródłowe: RICS/KPMG Q4 2025, AirROI, Airbtics, Investropa, Chambers&Co. Kalkulacja oparta na medianie rynkowej – top 25% lokalizacji osiąga wyniki nawet dwukrotnie lepsze. Przed transakcją obowiązkowa konsultacja prawno-podatkowa.